Fallstudie Odenwaldstraße: vom Denkmal zum KfW-Effizienzhaus mit 49 Wohnungen

Wie man ein Denkmal energetisch sanieren kann, ohne seinen Charakter zu verlieren, zeigt das Beispiel der Odenwaldstraße in Hamburg-Eimsbüttel. Energetisch sanieren heißt, den Energiebedarf eines Gebäudes durch Dämmung, Fenster und Haustechnik dauerhaft zu senken. Bei einem Baudenkmal kommt eine zweite Bedingung hinzu: Alles, was das Denkmal ausmacht, muss erhalten bleiben. Die Odenwaldstraße, eine denkmalgeschützte Hamburger Burg aus dem Jahr 1912 mit 49 Wohnungen, wurde unter genau diesen Bedingungen zu einem KfW-Effizienzhaus saniert.

Das Projekt war eine Dienstleistung für einen Verwaltungskunden, kein Eigenprojekt. Diese Fallstudie beschränkt sich auf die öffentlich bekannten Eckdaten.

Ausgangslage: Was war der Auftrag?

Das Haus in der Odenwaldstraße ist eine sogenannte Hamburger Burg, ein für die Stadt typischer Wohnbau aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg, mit 49 Wohnungen und einem begrünten Innenhof. Es steht unter Denkmalschutz. Wie die meisten Gebäude dieser Zeit wurde es ohne die Anforderungen an den Wärmeschutz errichtet, die heute gelten.

Der Auftrag lautete, das Gebäude energetisch zu einem KfW-Effizienzhaus zu sanieren. Dazu gehörte von Beginn an die Finanzierungs- und Fördermittelplanung mit der KfW und der Hamburgischen Investitions- und Förderbank (IFB).

Rahmenbedingungen: Was macht ein Denkmal anspruchsvoll?

Bei einem Baudenkmal ist nicht jede technisch sinnvolle Maßnahme auch zulässig. Änderungen am Gebäude brauchen eine denkmalrechtliche Genehmigung, und die Denkmalpflege achtet vor allem auf das, was das Erscheinungsbild prägt: die Straßenfassade mit ihrer Gliederung, die Fenster, das Dach. Eine Außendämmung der Straßenfassade scheidet bei Gebäuden wie diesem in der Regel aus.

Die Aufgabe besteht deshalb darin, die Wärmeverluste dort zu senken, wo es das Denkmal zulässt, und den Rest über Haustechnik und Fenster auszugleichen. Hinzu kommt die Förderung: Sie ist an technische Mindestanforderungen gebunden und an eine bestimmte Reihenfolge im Verfahren. Planung, Denkmalpflege und Förderung müssen also von Anfang an zusammen gedacht werden.

Maßnahmen: Was wurde umgesetzt?

Die Sanierung setzte an mehreren Stellen gleichzeitig an:

• Dach: neue Dacheindeckung und Dämmung der obersten Geschossdecke.
• Wärmeversorgung: Anschluss an die Fernwärme.
• Hoffassade: Dämmung der hofseitigen Fassade und Sanierung der Balkone.
• Fenster und Türen: Modernisierung nach historischem Vorbild.
• Entwässerung: Erneuerung des außenliegenden Siels mit Trennung von Schmutz- und Regenwasser.
• Erdgeschoss: Gestaltung der Erdgeschosswohnungen mit bodentiefen Elementen und Terrassen zum begrünten Innenhof.

Die Logik dahinter ist typisch für ein Denkmal. Das Dach und die oberste Geschossdecke sind die Flächen, über die ein Altbau viel Wärme verliert und an denen sich dämmen lässt, ohne das Straßenbild zu verändern. Die Hoffassade prägt ein Denkmal in der Regel weniger als die Straßenseite und lässt sich deshalb eher dämmen.

Aus der Praxis: Der Anschluss an die Fernwärme mit einer modernen Übergabestation ist im Hamburger Bestand oft die robusteste Lösung für die Wärmeversorgung. Fenster im Altbau fertigen wir nach historischem Vorbild, damit Energieeffizienz und Fassadenbild zusammenpassen.

Wie wurde die Förderung geplant?

Energetische Sanierungen im Bestand werden auf Bundesebene über die KfW und das BAFA gefördert, in Hamburg zusätzlich über die IFB. Für die Odenwaldstraße wurden Finanzierung und Fördermittel mit KfW und IFB geplant.

Aus der Praxis: Gefördert wird viel, aber nur bei richtiger Reihenfolge. Der Förderantrag muss gestellt sein, bevor die Maßnahme beauftragt wird. Sonst ist die Förderung verloren. In der Praxis heißt das: früh einen zugelassenen Energieberater einbinden, der die Maßnahmen fördergerecht plant und die Anträge begleitet. Wir haben Projekte mit einer Kombination aus KfW- und IFB-Förderung umgesetzt, vom Effizienzhaus 70 im sanierten Altbau bis zum Effizienzhaus 40 im neu errichteten Dachgeschoss. Die Förderlandschaft ändert sich laufend. Welche Programme gelten, muss für jedes Projekt zum Zeitpunkt der Planung neu geprüft werden.

Ergebnis: Was hat sich verändert?

Aus einem Baudenkmal von 1912 ist ein KfW-Effizienzhaus geworden, dessen Erscheinungsbild erhalten blieb. Das Haus wird mit Fernwärme versorgt, Dach und Hoffassade sind gedämmt, Fenster und Türen entsprechen dem historischen Vorbild. Mit dem erneuerten Siel ist auch die Entwässerung neu geordnet, ein Teil der Sanierung, den niemand sieht und der trotzdem dazugehört.

Für die Bewohner hat sich die Wohnqualität verbessert, am sichtbarsten im Erdgeschoss: Die Wohnungen dort haben bodentiefe Elemente und Terrassen zum begrünten Innenhof erhalten. Für den Eigentümer steht am Ende ein Baudenkmal mit dem Standard eines KfW-Effizienzhauses. Der Mehrwert der Sanierung ist bei ihm geblieben.

Einordnung: Was zeigt das Projekt?

Die Odenwaldstraße zeigt, dass Denkmalschutz und Energieeffizienz kein Widerspruch sind, wenn Planung, Denkmalpflege und Förderung von Beginn an zusammenlaufen. Sie zeigt auch, wie wir Entwicklung verstehen: als Dienstleistung für Eigentümer, deren Bestände wir verwalten. Wir verwalten mit der Haltung eines Eigentümers, und dazu gehört die Frage, wann eine Maßnahme wie diese wirtschaftlich sinnvoll ist, und dann die Steuerung des Projekts aus einer Hand.

Für Eigentümer mehrerer Häuser ist das der eigentliche Punkt. Die Entscheidung für eine Sanierung dieser Größenordnung fällt selten isoliert. Sie hängt davon ab, was im übrigen Bestand ansteht, welche Förderung erreichbar ist und wie die Maßnahmen zeitlich zusammenpassen. Weitere Projekte finden Sie in unseren Referenzen.

Was können Eigentümer aus dem Projekt mitnehmen?

Kein Denkmal gleicht dem anderen, und jede Sanierung verlangt ihre eigene Planung. Einige Grundsätze lassen sich aber auf fast jedes denkmalgeschützte Mehrfamilienhaus übertragen:

1. Denkmalpflege früh einbinden. Welche Maßnahmen genehmigungsfähig sind, bestimmt den Rahmen für alles Weitere. Wer das erst nach der Planung klärt, plant unter Umständen zweimal.
2. Energieberater vor dem ersten Auftrag. Ein zugelassener Energieberater plant die Maßnahmen so, dass sie förderfähig sind, und begleitet die Anträge.
3. Förderantrag vor Beauftragung. Diese Reihenfolge ist nicht verhandelbar. Wer sie umkehrt, verliert die Förderung.
4. Die Flächen nutzen, die das Denkmal freigibt. Dach, oberste Geschossdecke und Hoffassade bieten auch am Denkmal oft Spielraum für Dämmung.
5. Das Unsichtbare mitdenken. Eine Sanierung dieser Größe ist der richtige Zeitpunkt für Infrastruktur, die man später nur mit großem Aufwand nachrüstet. In der Odenwaldstraße war es das Siel. Bei anderen Projekten sind es zum Beispiel Leitungen für Glasfaser, die wir grundsätzlich unter Putz führen statt in Kabelkanälen durchs Treppenhaus.

Der letzte Punkt klingt nach Detail. Er ist es nicht. An solchen Stellen entscheidet sich, ob ein saniertes Haus in zehn Jahren noch zeitgemäß ist oder ob die nächste Baustelle schon angelegt ist.

Häufige Fragen

Kann man ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus zum KfW-Effizienzhaus sanieren?

Ja. Die Odenwaldstraße in Hamburg, eine denkmalgeschützte Hamburger Burg von 1912 mit 49 Wohnungen, ist ein Beispiel dafür. Entscheidend ist, die Wärmeverluste dort zu senken, wo es das Denkmal zulässt, etwa über Dach, oberste Geschossdecke und Hoffassade, und den Rest über Fenster und Haustechnik auszugleichen. Die Förderprogramme berücksichtigen, dass Baudenkmale nicht jeden Standard eines Neubaus erreichen können.

Muss bei einem Denkmal die Straßenfassade gedämmt werden?

In der Regel nicht, und meist ist es auch nicht zulässig, weil die Straßenfassade das Denkmal prägt. Gedämmt wird dort, wo es das Erscheinungsbild nicht verändert. Welche Maßnahmen im Einzelfall genehmigt werden, klärt die Abstimmung mit der Denkmalpflege.

Welche Förderung gibt es für die Sanierung eines Mehrfamilienhauses in Hamburg?

Auf Bundesebene fördern KfW und BAFA, in Hamburg kommt die IFB hinzu. Programme lassen sich unter Umständen kombinieren. Da sich die Förderlandschaft laufend ändert, sollte ein zugelassener Energieberater die aktuellen Möglichkeiten zu Beginn der Planung prüfen.

Wann muss der Förderantrag gestellt werden?

Bevor die Maßnahme beauftragt wird. Wer zuerst beauftragt und dann beantragt, verliert die Förderung in der Regel. Deshalb gehört die Förderplanung an den Anfang eines Projekts, nicht an sein Ende.

Wenn Sie über Ihren Bestand nachdenken

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